Colony Park – Prefactibilidad y Factibilidad ¿Qué es eso?
Frente al escandaloso proceso de construcción del suelo del barrio privado Colony Park, que se esta llevando adelante en el bajo delta del río Paraná, deglutiéndose sin miramientos todo el marco normativo con la complicidad de las autoridades públicas competentes, estimo oportuno que haga un sucinto análisis según mi parecer, del significado y criterios que involucran los términos PREFACTIBILIDAD y FACTIBILIDAD a la luz de lo que determina el Decreto 27/98 respecto a la construcción de barrios privados.
El proceso administrativo que concluye con la autorización de un proyecto, a partir de la cual pueden iniciarse las obras de construcción del suelo de un barrio privado, están reguladas por el Decreto 27/98 (Construcción de Barrios Privados). Para la determinación del proceso administrativo, el Decreto en cuestión remite (Art. 8) a lo determinado por los Arts. 6 y 7 respectivamente del Decreto 9404/86 (Clubes de campo – Regulación de su constitución).
El Decreto 9404/86, divide el proceso administrativo tendiente a la obtención de la aprobación de un proyecto de construcción de un barrio privado, en dos etapas: la Prefactibilidad y la Factibilidad.
Según el convenio celebrado entre la Municipalidad de Tigre en septiembre de 2002, con el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires, la Provincia transfirió a la Municipalidad de Tigre, la gestión del procedimiento de aprobación de Urbanizaciones Cerradas, Clubes de Campo y Barrios Cerrados, es decir que se le confiere al Municipio las atribuciones suficientes para el otorgamiento de la Convalidación técnica Preliminar o Prefactibilidad y la Convalidación Técnica Definitiva o Factibilidad.
El Art. 6° del Decreto 9404/86 detalla los requisitos y documentación que se deberán presentar para obtener la convalidación técnica preliminar (Prefactibilidad) de un anteproyecto. En esta etapa, además, una comisión municipal creada al efecto, analiza el anteproyecto de construcción del barrio privado, en función de las regulaciones determinadas por el Código de Zonificación.
La normativa vigente en relación a la zonificación según usos del suelo del partido de Tigre es la Ordenanza Nº 1894/94 que aprueba el Código de Zonificación del Partido de Tigre, con las modificaciones introducidas por Ordenanza Nº 1996/97.
La aplicación del Art. 9º de la Ordenanza Nº 1996/97, modificatoria del Art. 70 de la Ordenanza Nº 1894/94, que determina que los propietarios de inmuebles en áreas rurales podrán destinar dichos predios a emprendimientos residenciales cuando los mismos se doten de la infraestructura que prevé la Ley 8912 para la Subárea Urbanizada, queda condicionada en cada caso a la consideración que realicen las autoridades provinciales competentes en la materia que refieren.
Sintetizando, de lo comentado anteriormente surge que la certificación de prefactibilidad de un pre-proyecto de obra, es de obligación y responsabilidad de la Municipalidad de Tigre concederlo. No obstante ello, para que el trámite encuentre su perfeccionamiento definitivo, corresponde intervengan las Autoridades Provinciales competentes.
Art. 9º de la Ordenanza Nº 1996/97 concluye afirmando lo siguiente: “el otorgamiento de la convalidación técnica preliminar (Prefactibilidad) no implica autorización para efectuar ningún tipo de obras ni para formalizar compromisos de venta”.
Obtenida la prefactibilidad, el proyecto ingresa a la segunda etapa o sea al proceso para obtener la Factibilidad del proyecto de la obra, la cual no es otra cosa que la autorización oficial para el inicio de tareas.
El artículo 7° del Decreto 9404/86, detalla los requisitos y la documentación que se deberá presentar para obtener la convalidación técnica final (factibilidad). Entre ellos figuran por ejemplo, la presentación del Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el Dominio de los inmuebles afectados por el proyecto, tanto como el Plano de mensura aprobado por la Dirección de Geodesia; proyectos de: Red interna para la provisión de agua potable, sistema de evacuación de líquidos cloacales y Planta depuradora de líquidos cloacales, aprobados por la Autoridad del Agua; resolución que otorgue el Permiso de Vuelco Residual emitido por la dirección Provincial de Hidráulica; reglamento de Copropiedad y Administración Interno del Barrio donde incluya compromiso de ceder la media calle perimetral, en el momento en el que la Municipalidad de Tigre lo solicite para la apertura de una calle pública; adjuntar las servidumbres y permisos necesarios, si fuera la planta potabilizadora presentada en el alcance N° 13, la forma de suministro provisorio de agua potable, etc.
Según el convenio celebrado entre la Municipalidad de Tigre con el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires, “previo al otorgamiento de la factibilidad” de un emprendimiento, la Municipalidad deberá convocar a una audiencia pública, con el objeto de someterlo al conocimiento y consideración de la comunidad, de conformidad al Reglamento de Audiencias Públicas.
Evidentemente, si la construcción de un barrio privado, se iniciara sin contar con la debida convalidación técnica final, estaríamos frente a una obra clandestina e ilegal.
El artículo 13 del Decreto 27/98 (Construcción de Barrios Privados), establece que las obras ejecutadas antes de la obtención de la Convalidación Técnica Final (Factibilidad), hará pasible a los responsables, de las sanciones previstas en los artículos 94 al 97 del decreto-ley 8912/77. Es decir que la ley, más que un blanqueo, ante el incumplimiento, prevé un proceso sancionatorio.
De los artículos mencionados, surge un listado de sanciones que van desde las multas, hasta la posibilidad de disponerse las medidas accesorias previstas en el Código de Faltas Municipales y en especial la posibilidad de disponer la suspensión de obras, remoción, demolición o adecuación de las construcciones erigidas indebidamente.
En definitiva y de acuerdo a lo comentado, la municipalidad de Tigre es responsable primaria directa del procedimiento administrativo de aprobación y otorgamiento de la factibilidad de los PROYECTOS de construcción del suelo de Urbanizaciones Cerradas y por ende, responsable del contralor del desarrollo de los mismos y aplicar la ley, en caso de que se inicien obras sin cumplir el debido procedimiento administrativo.
De Ricardo Barbieri para el Tigre Verde.
Publicado por Ricardo Barbieri en 2/09/2011 02:40:00 PM 0 comentarios
Etiquetas: Barrios Privados
lunes 7 de febrero de 2011
Colony Park – Audiencia pública – El OPDS saltó al vacío.
Colony Park no es más que una obra clandestina e ilegal, que involucra un proyecto inmobiliario que implica la construcción de una urbanización cerrada de 300 has. que esta ubicado en el bajo delta del Paraná, frente al continente, sobre los ríos Luján, Canal Vinculación y el Arroyo Pacú, en la zona que fuera declarada Reserva Natural Integral “Parque Ecológico de la Primera Sección de Islas del Delta del Paraná, por la Ordenanza N° 758-88 y refrendada por el Decreto Municipal N° 1879/88, aún vigente.
La primera etapa de la obra, fue iniciada en el año 2007 en función de una certificación de factibilidad del suelo (Prefactibilidad) para desarrollar 1155 unidades de vivienda unifamiliar otorgada por la Dirección Ejecutiva de Obras particulares de la Comuna, durante la gestión del intendente Hiram Gualdoni.
Recordemos, que estos emprendimientos inmobiliarios, se construyen sobre zonas inundables, lo cual involucra ingentes obras de construcción del suelo, las cuales involucran tareas de endicamiento, embalses y/o polders, dragados, refulados, excavaciones, creación de lagunas, derivación de cursos de agua, modificación de costas, desagües naturales, cotas en superficies asociadas a valles de inundación y cursos de agua etc.
Sintéticamente la situación jurídica de las obras de construcción del suelo que la empresa Colony Park esta haciendo en el bajo delta del río Paraná, sería la siguiente:
El Jueves 26 de junio de 2008, el Dr. Enrique Ferreccio Altube, interpuso denuncia penal por este caso, ante el Juzgado Penal en lo Federal N°1, Secretaría N° 7, Causa N° 2843/08, en la cual solicita se investigue la presunta comisión del delito de usurpación de tierras fiscales, de usurpación de aguas entendida como cosa inmueble y daños por estrago, como así también, se investigue la presunta comisión del delito tipificado el art. 172, Art. 173 Inc. 9 e Inc. 11 y el Art. 174 Inc. 4 del Código Penal, por parte de los responsables del Emprendimiento Inmobiliario Colony Park SA.
El 27 junio de 2008 la Municipalidad de Tigre labró un acta de “paralización de obra”, hasta tanto se realicen los estudios de impacto ambiental correspondientes.
El 19 de agosto de 2009, la jueza Dra. Silvina Mauri, dictó la resolución cautelar por la cual suspendió las obras de construcción del emprendimiento urbanístico Colony Park.
A partir del 01 de Diciembre de 2010, rige la clausura preventiva de las instalaciones y obras de Colony Park, y Parque de la Isla, dictada por la Juez Federal Sandra Arroyo Salgado.
Al parecer en franca ignorancia de todo este proceso, el Organismo Provincial para el Desarrollo Sostenible (OPDS), como ya lo informáramos en este sitio, resolvió convocar a Audiencia Pública Ambiental, la cual se llevará a cabo el día 23 de febrero de 2011, para el tratar EL PROYECTO urbanístico que la firma Colony Park S.A. propone desarrollar en la primera sección de islas de Tigre.
Según mi humilde entender, la Audiencia Pública que comentamos, se trata de un acto administrativo nulo, de nulidad absoluta e insanable, atento que en principio habría simulación, extemporalidad y fundamentalmente violación de la ley aplicable, de las formas esenciales y la finalidad que inspiró su dictado.
La audiencia pública es una instancia de participación en el proceso de toma de decisión, en el cual la autoridad responsable habilita un espacio institucional para que todos aquellos que puedan verse afectados o tengan un interés particular, expresen su opinión respecto de ella. Esta herramienta, evidentemente queda totalmente desnaturalizada cuando pretendemos aplicarla a un hecho consumado.
Sabido es que una de las estrategias base de los desarrolladores de barrios privados, es la de efectuar las obras de construcción del suelo de los emprendimientos urbanísticos, en forma totalmente clandestina, teniendo como guía, solo las directrices, demandas y necesidades, que le imponen el futuro negocio inmobiliario.
Según la teoría del Hecho Consumado, reverso de la Teoría del Derecho, se trata de hechos, actos y situaciones que adolecen de un vicio en el origen o en su formación, que les hace calificables de ilegales, no adecuados al procedimiento, pero que el silencio, el tiempo o la propia fuerza ha sancionado, y que en el momento actual, resulta aconsejable admitirlos como válidos.
Por su parte y en contraposición de la Teoría del Hecho Consumado, todas las normas administrativas incluidas las de la ley 25675 y la ley 11723 están imbuidas de un profundo criterio preventivo. La prevención, consiste en la posibilidad de prever la ocurrencia de un daño y tomar las medidas adecuadas para evitarlo o minimizarlo. Por ello, las normas administrativas que regulan este tipo de procesos, fueron diseñadas para ser aplicadas solo y exclusivamente en la etapa de proyecto de la obra.El marco regulatorio que reglamenta la construcción de barrios privados, más que un blanqueo o convalidación oficial del hecho consumado, ante el incumplimiento, prevé un proceso sancionatorio.
Efectivamente, el artículo 13 del Decreto 27/98 (Construcción de Barrios Privados), establece que las obras ejecutadas antes de la obtención de la Convalidación Técnica Final (Factibilidad), como la que nos ocupa, hará pasible a los responsables, de las sanciones previstas en los artículos 94 al 97 del decreto-ley 8912/77.
De los artículos mencionados, surge un listado de sanciones que van desde las multas, hasta la posibilidad de disponerse las medidas accesorias previstas en el Código de Faltas Municipales y en especial la posibilidad de disponer la suspensión de obras, remoción, demolición o adecuación de las construcciones erigidas indebidamente.
Por su parte el Art. 21 del Decreto Reglamentario del Código de Aguas 3511/07 dictado por el Gobierno de la Pcia. de Buenos Aires, determina que para el supuesto de alteraciones de la línea de ribera que no tenga origen en causas naturales o en acto legítimo, corresponderá declarar la clandestinidad de lo obrado e intimar al propietario o responsable, a la realización de los trabajos necesarios para restituir, a su costa, las cosas a su estado natural o anterior.
En definitiva, en estos casos, lo que viene después de la clausura no es la convalidación del hecho consumado, sino la determinación del daño ambiental y en su caso, las acciones por reparación del daño que la situación demande. En función de lo dicho, no tiene sentido y atenta contra el sentido común, que la máxima autoridad ambiental de la Pcia. De Buenos Aires, convoque a la comunidad a participar de una audiencia oral y pública, para que de sus pareceres y presente sus oposiciones respecto al proyecto de una obra clandestina e ilegal, que ya esta consolidada.
De Ricardo Barbieri para “El Tigre Verde”.
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